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绿城管理:地产“代建之王”

[ 发布日期:2020-08-15 13:34]

  企查查显示,绿城管理背后由万宏(香港)有限公司100%持股,这家神秘香港公司成立于2016年4月1日。巧合在于,追溯绿城代建上市的最早传闻也始于那一年。

  招股书显示,绿城赴港上市主体为绿城管理控股有限公司,公司董事会将由8名成员组成,其中执行董事2名,分别为行政总裁李军、林三九,非执行董事3名,分别为董事会主席郭佳峰、张亚东、刘文生。三位独董为林治洪、丁祖昱、陈仁君。

  业内人士分析,绿城管理上市有两大利好,一方面,提升代建估值,对于轻资产项目,类似物业,港股市场向来给予较高估值;另一方面,原来都是纯输出品牌,管理的代建,以后会有好项目可以做资本代建,这样可以大幅提升代建业务的利润水平。

  绿城中国则表示,分拆绿城管理上市,一是绿城管理已增长到足够独立上市的规模,并认为绿城管理取得独立上市地位,在商业上有利且符合股东利益。

  此次分拆完成后,绿城管理将继续为绿城中国的附属公司,且公司继续将绿城管理的所有资产、负债和收益表项目合并入账。

  绿城管理集团的业务模式,缘起于2008年绿城创始人宋卫平提出的依托“绿城品牌和团队”实现业务创新的理念。然而,提及“代建”这个词,也离不开拓荒者——曹舟南,他曾亲自起草了第一份合同,并建立以品牌输出和管理输出为核心的代建模式。

  2010年,绿城房产建设管理有限公司正式成立,标志着国内首家轻资产模式的房地产开发管理型公司就此诞生。

  2015 年 9 月 23 日,绿城管理集团正式挂牌成立,成为绿城品牌和代建管理模式输出的主体。2016年,绿城中国悉数收购蓝城代建业务,对蓝城业务的整合也是绿城管理对接资本市场之前要完成的梳理,更是大大加快了绿城代建业务的发展速度。

  近年来,绿城更是确立了“轻重并举”的发展导向,推进公司发展动能从重资产“单一引擎”向轻资产、重资产“双引擎”转变。随着内部业务整合与房地产利润之外的新增长需求,绿城代建业务正为集团打开另一扇门。

  2019年9月,绿城管理经历了领导班子的变动,原董事李岸青、李永前和裘黎明相继退出,新增董事周连营和郭佳峰。这一轮的人事变动,成为绿城管理上市前传里的一个插曲。

  2016年-2019年,绿城用了整整3年时间,才完成从1000亿到2000亿的跨越,其中代建业务占据销售总额占大片江山,绿城管理的发展速度也已远远超出原先的预期。

  2017年,绿城管理的销售规模达到430亿;2018年,绿城代建业务合计管理项目282个,总建面6336万平方米,年内销售额552亿元,收入13.66亿元;2019年,绿城代建项目累计取得合同销售面积约505万平方米,合同销售金额约664亿元。

  营收及利润方面,于2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九个月,绿城管理收入分别为10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元及15.13亿元。同期,绿城管理的年内/期内持续经营业务所得利润分别为2.56亿元、3.6亿元、2.37亿元及2.96亿元。

  截至2019年9月底,绿城管理于中国25个省、直辖市及自治区的84座城市及于柬埔寨一座城市拥有262个代建项目,管理总建筑面积为68.5百万平方米。在代价领域,绿城管理遥遥领先。

  近些年,房企在一、二线拿地越发困难,而代建在无需于招拍挂市场与竞争者短兵相接的情况下就能扩大品牌识别度及规模;因并不需要投入拿地及建设资金,房企也能减少资金投入。

  在盈利模式方面,代建更显优势,绿城管理代建业务毛利率可以做到50%,而目前在国内,净利润率做到30%的企业并不多。

  虽然,行业内,绿城、滨江、建业等早已打响其代建品牌,但代建行业不是谁都能玩的。绿城管理的代建盈利模式是怎样的?它又有何优势?

  据了解,绿城管理致力于为项目拥有人领导物业开发程序,并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务,包括商业代建、政府代建及其他服务三大业务分部。

  对于绿城管理在代建领域的核心竞争力,第一,是品牌。在C端市场的品牌溢价是做代建的前提条件;第二,是产品力。绿城在这个行业里头特别出彩的地方是产品力,绿城产品品质位居中国房地产行业的一线阵营;第三,是团队。做代建实际上拼的是服务能力、运营能力;第四,对产业链上的资源整合能力。做代建需要后台更强大的产业链的资源,施工设计、材料供应商等各种服务的体系分包。

  绿城管理总经理李军认为,代建市场刚刚起步,现在其实并不存在竞争过度的问题,反而是做代建的企业还很少。此外,代建市场的蛋糕很大,在中国房地产市场占比不到3%,未来容量足够大。

  目前,中国代建仍缺乏行业规范,导致服务质量差次不齐,绿城管理推出代建4.0体系,为委托方、业主、供应商、员工、投资人打造“共创价值、共享利益”的生态平台。

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