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绿城的TOD野心

[ 发布日期:2020-08-19 05:29]

  绿城是TOD项目开发领域的先行者之一。早在2015年,绿城就开始试水TOD项目。

  第一个TOD项目是绿城杨柳郡。该项目位于杭州江干区城东核心区域,总占地3.9平方公里,总建筑面积80万方,为地铁一号线七堡站上盖综合体项目。该项目集居住、商业、休闲、教育于一体,是浙江首个、也号称是国内最大的TOD综合体项目。项目高调现身后,成为当时行业TOD项目的模板。

  绿城杨柳郡2015年10月首开第一期房源,现已经售卖到了第四期房源,项目已接近尾声,不计前期开发准备工作,历经四年多时间。

  绿城创始人宋卫平当时说过一句话,“杨柳郡将开启绿城下一个二十年”。彼时,TOD蓝海还未获得业界普遍认同,在不少人眼中,这个80万方上万人的生活园区,只是绿城一个售房源利润仅达5%的大盘罢了。

  如今,宋卫平虽已隐退绿城,但TOD项目仍在继续。在绿城杨柳郡之后,绿城又在昆山、苏州、福州、哈尔滨等城市投资了多个TOD项目。如今这些项目正处于不同的开发阶段。

  据财经不完全统计,绿城为进一步布局TOD项目,除杭州、宁波、福州、哈尔滨等城市外,还在重点跟进西安、佛山、大连等城市的TOD项目,全力拓展绿城特色的TOD业务(见下表)。

  TOD(transit-oriented development),译成中文是“以公共交通为导向的发展模式”,已在欧美国家风靡20余年,在日本城市发展规划中利用到了极致。TOD模式是一种以公共交通为导向的城市开发模式。最大特点在于其通常集就业、商务、居住、文教等功能为一体。

  作为一种可持续发展性强的多元化业务,TOD的远期回报率是其他的多元化业务无法比拟的。TOD项目都与轨道交通相结合,地铁、轻轨、快速公交及城市路网可有机连接城市内部核心区块,并且TOD项目位置的特殊性为其带来足够大的人流量。

  打造成功后的TOD项目容易成为企业在一个城市的地标性建筑。因此除了头部企业都争相布局的一、二线城市外,在无TOD项目的三线城市打造当地首个TOD项目,也是房企树立企业自身影响力的一种策略。

  TOD模式的市场容量很大。截至2018年,全国目前规划的轨交基地有100多个,平均开发规模都在50万平米以上,由此折算就是4万亿元的市场规模。据业内人士测算,如果加上轨道站点一体化这部分,整个市场的容量大概是10万亿-20万亿元。

  但TOD项目尤其独有的特性,开发周期长,资金要求高,前期投入高,整体回报慢,涉及多方利益,且规划设计难度高,空间结构设复杂,业态规划复杂,TOD项目需要开发经验丰富、资金实力雄厚的房企,中小房企有心无力。

  进入下半场,房企纷纷寻找第二增长曲线。TOD项目的开发,正变成头部房企的一场较量。目前,万科,龙湖、绿地等头部房企都在布局TOD项目,如万科的天空之城系列,龙湖曾则计划在4年落地30个TOD项目。

  在2018年半年报会上,绿城表示,将凭借轨道交通快速发展带来的机遇,设立绿城杨柳郡有限公司,着眼于发展轨道交通+物业(TOD)项目的开发运营模式。除了传统招拍挂之外,加大小镇类、TOD类、城市更新类投资比重。

  董事局主席张亚东当时也表达出对TOD项目的认可,“TOD项目的利润率会高于传统招挂拍市场。”

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